中山:"人才房"储备超4700套

  2016年11月29日,中山试水“限地价+竞配建”的土地出让模式。当时中山国土局挂出7块土地进行拍卖,其中6块首次设立最高成交限价,并且规定“地块交易单价达最高限价6000元/平方米后停止竞地价,改为竞投配建的商品房面积,配建的商品房须无偿移交给中山市人民政府。”这是中山历史上首次采取“限地价+竞配建”的土地出让方式。

  从该次拍卖至今,中山共计推出22块商住用地,其中16块有“人才房”配建部分,“限地价+竞配建”已经成为了中山商住土地的主要出让模式。

  在抑制土地过热而出台的多个限制条件下,“竞配建”到底能为土地降温多少值得关注,同时,未来“人才房”的分配与管理方案同样是市场的一个问号。

  市场的自然选择

  火炬开发区“人才房”占四成

  从2015年秋季开始,中山的商业住宅市场逐渐升温,与此同时,土地市场越发火热。在此背景下,去年底,中山首次采用“限地价+竞配建”方式进行土地拍卖。

  根据规则,地块楼面地价每次最小竞价增幅为40元/平方米,上网竞价出让设定的最高限制楼面地价为6000元/平方米。当报价达到最高限价后,竞买方式转为竞配建“人才房”,凡接受最高限价的竞买人均可参与竞配建“人才房”。

  “限地价+竞配建”甫一出台即被开发商所认可,当时所推出的7宗商业住宅用地均顺利成交,其中有5宗地块达高限价后竞配“人才房”,最终成交楼面地价达6000元/平方米,“竞配建”面积从1200平方米至55200平方米不等。

  从该次土地拍卖至今,中山共计拍出22块商住用地,其中只有6块土地的拍卖没有转入“人才房”面积竞配阶段。而根据笔者统计,以土地计容总建筑面积计算,22块商住地共计建筑面积213.89万平方米,其中人才住房面积47.4万平方米,占比达22.17%。

  那么这些未来的“人才房”主要分布在哪些镇区?

  从分布区域来看,主要分布在火炬开发区、东区、石岐等主城区,而当中火炬开发区拥有最多的“人才房”配建面积,共计20.7万平方米。

  相较城区的成熟配套与优良环境,火炬开发区仍处在高速发展状态当中,作为中山的高新技术产业集中区域,同时也是中山的人才集聚区。人才安置房大量集中在开发区,这是否有其他特殊的含义?

  合富辉煌中山公司市研部经理谢仲娟认为,中山采用最高限价并竞配建人才安置房,除了出于对楼市进行调控的考虑,实际上也是中山的人才战略中非常重要的一环。“在中山的‘十三五’计划中,要引进100万人,而最为重要的是其中的高素质人才自然要安放到合适的地方去。将人才安置房集中配置在火炬开发区,相信是人才引进计划的重要一环,对吸引人才和中山的产业升级有促进作用。”

  “从土地价值来讲,相较城区的成熟配套与优良环境,火炬开发区的地块具有更大的发展潜力与空间,而且无论是火炬开发区和南朗翠亨村,都是深受深中通道影响的热点区域,深中通道主体工程动工后,这些区域的市场价值将会进一步提升。”谢仲娟认为,对开发商来说,竞配建方式与一般地块竞价的差别其实不大,只不过是成本核算方式发生了变化。火炬开发区‘人才房’的聚集可以说是“市场的自然选择”。

  拿地热度不减

  “竞配建”纪录被刷新

  实际上,“限地价、竞配建”的出让方式由广州市在2011年首创,但真正在全国热点城市普及,却是从去年9月起。当时全国20余个热点城市陆续明确表态,将加大土地供应,大幅提高竞买保证金,严查土拍资金来源。与此同时,不少城市均选择“限地价、竞配建”出让方式,中山正是其中之一。

  虽然各地为楼市采取了不少调控措施,然而土地市场的“高温”并未消退。不少开发商为获得土地储备,仍争相在“竞配建”方面发力。

  上月初,火炬开发区就再次以“限地价+竞配建”的模式拍卖两块土地。这两块土地位于火炬开发区大环村、义学村,其人才竞配面积分别为37920平方米和131520平方米,一举刷新了竞配建面积的新高。

  拍卖现场战况非常激烈,以面积较大的W15-16-0116地块为例,在限时竞价阶段开始前,已达到楼面地价最高限价的6000元/平方米。最终共有16名竞拍人以人才房配建面积开始竞价。经过236轮竞价,君华集团以131520平方米竞配建面积获得该块商住地。此次土拍刷新了竞价轮次、配建面积等数个纪录。由此可见,开发商拿地的热度并未因为“竞配建”的实施受到明显影响。

  以最终成交价计算,大环村地块的竞配建面积占比超过住宅建筑面积的一半,达到53.9%,占总建筑面积比则为45.8%。按中山业内人士的算法,根据公示的计容建筑面积28.7万平方米计算,减去竞配建面积及商业配建面积,再算上建筑成本,实际可售的商住楼面地价可能超过15000元/平方米。

  “限地价”限制了土地成交最高价和最高楼面地价。此外,“配建房”要求无偿移交。对拿地开发商而言,“配建人才房”不可售之外,还要承担建设成本。“对于这些配建土地以及其开发项目的未来售价,需要参考最终用地的总成本。”某业内人士直言,“虽然土地溢价不多,开发商的拿地总金额受限,但是其开发总成本可能并没有降低。在地价之外,当然还包括了不可售的配建房建设成本。”

  4700套“人才房”如何用

  还需等待细化政策出台

  截至目前,中山已累计储备约47.4万平方米的“人才房”,按照每套平均面积100平方米,总计已达4700多套。那么这些人才房该怎么建?又该如何分配使用?成为了当前业界关注的焦点话题。

  6月底,该市公示了《中山市国有建设用地配建人才安置房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),对人才房的出让、报建、抽取、移交等环节作了详细规定,但并未涉及具体的分配使用方案。

  《暂行办法》要求,人才房应当按规定进行规划建设和无偿移交,单套建筑面积不小于90平方米、不大于144平方米,不得少于公开出让约定的面积要求;户型、设计、质量、配套设施须与所在楼盘建筑标准一致;人才安置房的建设须与地块工程整体设计、整体开发、整体施工;原则上不集中建设,不得将人才安置房的建设独立于地块整体工程以外。

  同时,人才安置房应通过人工摇珠或电脑程序等随机方式进行抽取选定,并遵循全面、均衡、协商、规模数量与抽取单位相匹配等原则。对于该《暂行办法》实施后和实施前出让成交的地块,作适当的差别化处理。

  此外,建设过程中市住建部门应当组织做好人才安置房的质量监督、安全生产以及竣工验收等;在办理项目竣工综合验收备案时,如人才安置房达不到验收要求的,整个开发项目将不予验收。

  “不过,这些人才房在无偿移交给政府后,究竟如何分配给真正的‘人才’,让人才房‘用得其所’,需要更进一步的细化政策。”一位不愿具名的房地产企业负责人表示,该公司在火炬开发区的一宗地块也需要配建人才房,“虽然人才房要无偿移交给政府,但整个小区是我们自有物业公司在运营,所以对于人才房的分配和使用,我们还是比较关注。”

  尽管中山尚未出台人才房分配使用的具体政策,但从今年3月份中山发布的《关于进一步集聚创新创业人才的若干意见》(以下简称“人才18条”)中可见端倪。

  “人才18条”中提出实施人才安居工程,要求“建全市、镇(区)两级人才公寓供给体系,提供优质充裕房源和租房优惠政策”“引进的‘两院’院士等第一层次紧缺适用高层次人才,可选择享受200万元购房补助,或选择免租入住面积200平方米以上住房,全职工作满5年的可无偿获赠所租住房”“第二层次至第六层次紧缺适用高层次人才,分别享受10万元至50万元购房补助,3年内可免租入住面积最大150平方米的人才公寓。”(伍杰 李凤祥)

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